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营山县法院分析房屋买卖合同纠纷案件的特点并提出对策建议
来源:中国法治 作者:钟灿  日期:2019/1/10 字体: [大][中][小]

    近年来,随着城市化进程的加快,因房屋买卖引起的诉讼纠纷日益增多。2016年至今,四川省营山县法院受理房屋买卖合同纠纷案件194件。其中,2016年受理58件,2017年受理63件,2018年受理73件。

    该院分析发现,房屋买卖合同纠纷案件主要呈现以下特点:一是原告为买受人、被告为开发商的案件占比大。近三年来,原告为买受人、被告为开发商的案件共172件,占88.66%。这主要是因为买受人在购房过程中掌握的信息片面,自我保护能力较弱。同时,有的开发商受利益驱动,还未取得预售许可证就开始卖房,易使买受人权益受到侵害。二是案件具有群体性,易产生连锁效应。在该院审结的房屋买卖合同案件中,常常出现多个购房者以相似的事实与理由起诉同一开发商的现象。例如,2016年,四川凯悦房地产开发有限公司作为被告的案件高达44件。维权意识较强的购房者先行起诉后,其他购房者多持观望态度,一旦法院判决对购房者有利,他们即付诸诉讼并产生群体效应,社会影响不容忽视。三是原告诉讼请求较为集中。主要分为四种类型:买受人要求开发商承担逾期交房的违约责任;买受人要求追究开发商逾期办理房产证的违约责任;开发商要求买受人依约支付剩余购房款;买受人要求开发商解除或撤销商品房买卖合同,并索要惩罚性赔偿金。四是因断供引发的开发商承担担保责任的纠纷增多。房屋买卖合同中,相当数量的买受人选择按揭购房,当其无力按时偿还按揭款,甚至被迫中止偿还按揭贷款时,将导致开发商向银行承担担保责任。在此情形下,开发商为了自身利益,往往在承担担保责任后选择解除合同,通常不再选择行使追偿权。

    对此,该院提出五点建议:一是加强部门联动,加大对开发商的监督管理力度。政府相关管理部门应加强联动,提高商品房开发准入门槛,严格执行项目审批手续,坚持项目跟踪管理,严厉打击开发商不法行为,强化竣工验收制度,依法查处虚假售楼广告,加大违法行为惩戒力度。二是完善诉调对接机制,及时化解矛盾纠纷。法院应加强与房地产管理部门的联系沟通,建立健全商品房买卖纠纷诉调对接机制,及时化解矛盾纠纷,力促案结事了,维护社会稳定,推动房地产业健康发展。三是加强法治宣传,增强双方契约意识。法院进一步加大法治宣传力度,结合房屋买卖合同纠纷案件的特点,有针对性地开展个案宣传、巡回审判等活动,进一步增强群众及开发商的契约意识。四是买受人要提高自我保护意识。买受人在与开发商签订合同时应仔细阅读并理解合同条款,弄清合同中是否应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。同时,加强交易风险防范,在开发商即将出现或已经出现逾期交房、逾期办理房产证、面积缩水等违约情况时,及时进行维权。五是开发商要增强依法诚信经营意识。开发商应增强社会责任感,严格遵守法律法规,依法进行项目审批,杜绝非法违规开发、抽逃项目资本、房屋面积缩水等行为,切实提高企业的管理水平、服务水平,严格履行商品房买卖合同,从根本上减少纠纷的发生。(营山法院)  

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